容積率とは？前面道路による容積率の算定方法と不動産の売却価格の関係ついて解説

土地の売却を検討されている方は、建物の大きさや高さに関する制限を理解することは非常に重要なポイントです。

土地に建つ建物の大きさを決定するためには、「容積率」の計算が必要です。

この容積率は、土地の売却価格に大きな影響を与える要素となります。

容積率についての理解は、土地の売却を成功させるために欠かせません。

本記事では、土地の売却価格と密接に関係する容積率について、わかりやすく解説します。

土地の価値を最大限に引き出すために、ぜひ参考にしてください。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延床面積）の割合を算出し、制限するための基準です。

この基準により、道路などの公共施設とのバランスを保つことができます。

家を建てる際には、この容積率の制限を守って建築することが求められます。

例えば、敷地面積が100㎡の場合、容積率が150%であれば延床面積が150㎡までの建物が建てられます。

同様に、敷地面積が100㎡で容積率が200％であれば、延床面積が200㎡までの建物が可能です。

つまり、容積率が大きいほど、延床面積が大きな家（多階建ての家）を建築できることを意味します。

計画段階から容積率の制限を把握し、違法建築にならないよう設計することが重要です。

容積率は、市区町村などの自治体が定めており、これにより建物の規模や階数が制限され、計画的な街づくりが可能となります。

容積率には、居住環境の保護を目的とした都市計画で定められる「指定容積率」と、建築基準法の規定に基づいて算出される「基準容積率」の2種類があります。

種類	内容
指定容積率	都市計画で定められるその地域の最高限度の容積率
基準容積率	建築基準法の規定によって算出されるその土地の実際の容積率

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指定容積率は自治体が都市計画の一環として定めるものであり、基準容積率は建築基準法に基づいて個別に算出される容積率です。

両者は基本的に同じ場合が多いですが、例えば「前面道路の幅員による容積率の制限」など特定の条件がある場合には異なることがあります。

この場合、実際にその土地に適用されるのは基準容積率ですので、正確に把握しておくことが重要です。

土地の売却を検討している方は、これらの容積率の違いを理解し、適切な価格設定と計画的な売却準備を行いましょう。

容積率の計算方法

それでは、容積率の計算方法について詳しく解説します。

今回の例では、敷地面積が120㎡の土地に、1階が140㎡、2階が100㎡の延床面積の家を建てる場合の容積率を考えます。

容積率の計算方法は以下の通りです。

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

この計算方法を用いると、容積率は以下のようになります。

延床面積（140㎡ + 100㎡） ÷ 敷地面積（120㎡） × 100 = 200%

つまり、敷地面積が120㎡で容積率が200％とされている土地に家を建てる場合、延床面積が240㎡を超えないようにしなければなりません。

この計算により、建物が容積率の制限内であるかどうかを確認できます。

土地の売却を検討される際には、容積率の正確な計算と理解が不可欠です。

容積率を超えない範囲で建築計画を立てることで、違法建築を避け、売却価格を適切に設定することができます。

用途地域と容積率

用途地域とは、都市計画法に基づく地域地区の一つで、土地利用の混在を防ぐことを目的としています。

行政は特定の土地に対して、「この土地は指定した用途でのみ使用してください」と用途地域として指定しています。

一方、用途地域として指定されていない土地に関しては、自由に建物を建築することができます。

そのため、隣接する空き地が用途地域に指定されていない場合、工場やラブホテルなどが建設されても異議を唱えることはできません。

購入を検討している家の近くに空き地がある場合、その土地が用途地域に指定されているかを確認することを強くお勧めします。

用途地域は、その地域の用途や使用目的に応じて定められており、全13種類に分類されています。

これにより効率的な都市計画が行われています。

用途地域の種類		目的（都市計画法第9条）
住居系	低層	第一種低層住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
		第二種低層住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
	中高層	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
		第二種中高層住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
	その他	第一種住居地域	住居の環境を保護するための地域
		第二種住居地域	主として住居の環境を保護するための地域
		準住居地域	道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域
		田園住居地域	農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
商業系	近隣商業地域		近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域
	商業地域		主として商業その他の業務の利便を増進するための地域
工業系	準工業地域		主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域
	工業地域		主として工業の利便を増進するための地域
	工業専用地域		工業の利便を増進するための地域

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用途地域が指定されると、それぞれの地域に応じた容積率が決定されます。

例えば、第一種低層住居専用地域では、主に低層住宅が建てられるため、大きな容積率を必要としません。

一方、商業地域では、高層のオフィスビルなどを建設するために高い容積率が指定されます。

最終的には、自治体が指定容積率を決定しますが、指定容積率は用途地域に応じて次のように範囲が定められています。

地域区分	指定容積率
第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域	50%、60%、80%、100%、150%、200%のうち都市計画で定める割合
第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域第一種住居地域第二種住居地域準住居地域近隣商業地域準工業地域	100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める割合
工業地域工業専用地域	100%、150%、200%、300%、400%のうち都市計画で定める割合
商業地域	200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%、1200%、1300%のうち都市計画で定める割合
用途地域無指定の地域	50%、80%、100%、200%、300%、400%のうちから特定行政庁が指定する割合

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前面道路幅員によって定まる容積率の制限

指定容積率は、用途地域ごとに自治体が定める制限ですが、その土地が面する前面道路の幅員によって容積率が変わることがあります。

例えば、土地に面した道路の幅員が狭い場合、容積率はさらに制限を受けることになります。

建築基準法第52条（容積率）には、「前面道路の幅員による容積率の制限」についての記載があります。

この建築基準法の規定に基づいて算出される、その土地の実際の容積率を基準容積率と呼びます。

前面道路幅員が12m未満の場合の制限

前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率は前面道路の幅員に応じた数値で制限されます（幅員が複数ある場合は最大の幅員を使用）。

具体的には、前面道路の幅員（m）に下表の数値を乗じたもの以下でなければなりません。

地域区分	前面道路幅員に乗じる数値
第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域	40%
第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域第一種住居地域第二種住居地域準住居地域	40%（特定行政庁が指定する区域では60%）
その他	60%（特定行政庁が指定する区域では40%又は80%）