ワイキキとアラ・モアナの間に位置するイリカイマリーナは、ハワイで最も利便性が高く人気の物件です。
18階建てのこのコンドミニアムは、目の前に広がるヨットハーバーが魅力です。
さらに、毎週金曜日には、ヒルトン・ハワイアンビレッジから上がる花火をバルコニーから楽しむことができます。
本記事では、イリカイマリーナの利便性や魅力に加え、特に収益性や利回りについて詳しく解説します。
ハワイ不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
イリカイマリーナの詳細
イリカイマリーナは1968年に建てられた人気のコンドミニアムです。
山側と海側の2種類の部屋があり、特に海側の部屋は目の前に広がるヨットハーバーが魅力です。
夕日に染まるヨットハーバーは絶景で、毎週金曜日にはヒルトン・ハワイアンビレッジの花火を特等席から楽しむことができます。
イリカイマリーナは観光客だけでなく、長期滞在者からの賃貸需要も安定して高い物件です。
さらに、高層階の部屋からは遮るもののない美しいハワイの海が一望できます。
物件概要
| イリカイマリーナの物件概要 | |
| 正式名称 | イリカイマリーナ （Ilikai Marina） |
| 住所 | 1765 ala moana blvd, Honolulu, HI |
| 開業 | 1968年 |
| 階層 | 18階 |
| 客室数 | 261室 |
| 権利形態 | 完全所有権 （Fee simple） |
| 価格帯 | 7千万円〜 |
| その他 | レストラン・バー・共有ランドリー・警備員・管理人 |
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イリカイマリーナは、ハワイの魅力を存分に味わえる、夢のようなロケーションに位置するホテルです。
ヨットハーバーに面した8部屋の各階には、広々とした1ベッドルームのスイートが配置され、その広さはなんと60.5㎡。海を望む偶数の部屋と山を望む奇数の部屋が、自然の美しさを存分に堪能できるように配置されています。
さらに、各階には42.3㎡のスタジオも9部屋ずつご用意しており、特別な角部屋には68.9㎡の広々とした1ベッドルームがあります。
どの部屋からも息をのむようなハワイの景色を楽しむことができます。
ホテルの下層には、ハワイアンミュージックの生演奏を聴きながら、素晴らしい創作ハワイ料理を楽しめる「チャート・ハウス・ワイキキ」があります。
観光客だけでなく、地元の方々にも愛される人気のレストランです。
また、イリカイマリーナは、近隣のモダンホノルルやイリカイアパートと連絡通路で繋がっており、ラグーンや美しいビーチにも簡単にアクセスできます。
さらに、米国最大の屋外ショッピングモールであるアラモアナセンターまでも徒歩圏内に位置しています。
この抜群のロケーションにより、イリカイマリーナは将来的にも資産価値が高まることが期待されます。
ハワイの魅力を存分に楽しむための理想的な拠点として、是非ご検討ください。
イリカイマリーナの利回り
イリカイマリーナは、ホテル機能のない純粋なコンドミニアム投資です。
日本国内の不動産投資と同じように、信頼できる賃貸管理会社を選定し、1ヶ月以上の期間で賃貸に出すことが可能です。この投資は、安定した収益を期待できる魅力的な選択肢となります。
| イリカイマリーナの利回り | |
| レンタル収入 | 44,465.49ドル |
| 管理費（委託管理費込み） | ▲25,000ドル |
| 固定資産税 | ▲2,800ドル |
| 電気代 | ▲960ドル |
| 火災保険料 | ▲400ドル |
| 手取り合計額 | 15,575.49ドル |
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イリカイマリーナは、平均販売価格が650,000ドルという手頃な価格でご提供しています。
この物件では、年間の見込みレンタル収入が44,465.49ドルにも達します。
トランプやリッツなどの高級ホテルコンドミニアムと比較しても、リーズナブルな価格設定が魅力で、表面利回りは6.84%に達し、高い収益を期待できます。
ただし、管理費や固定資産税は高額です。
また、賃貸契約から管理運営までを管理会社に委託する場合、委託管理費として賃料の30%を支払う必要があります。
これにより、実質利回りは2.39%まで下がりますが、それでもホテルコンドミニアムへの投資と比較しても、優れた利回りが期待できる投資先です。
ハワイ不動産投資の注意点
ハワイへの不動産（コンドミニアム）投資は、比較的リスクが少ないとされていますが、不動産価格、利回り、ローンの仕組み、不動産会社とのコミュニケーション、税金、為替など、国内の不動産投資と比較して、注意すべきリスクは幅広く存在します。
不動産価格が高い
ハワイの不動産市場は、アメリカの他の州と比較して高額な販売価格が特徴です。
過去5年間で、ハワイの不動産価格は安定的に上昇しています。
2020年1月時点でハワイの不動産の販売価格の中央値が50万ドル台だったのが、現在は70万ドルを突破し、短期間で大きく価格が上昇しています。
2024年4月、ハワイの住宅価格は昨年比14.1%上昇し、中央値784,700ドルで販売されました。
販売された住宅数は前年比11.3%増加し、販売された住宅数は1,139軒で、昨年4月に販売された住宅数1,023軒を上回りました。
売り出しから成約までの平均売却期間は74日でした。
また、アメリカ全土を見ても、ハワイより不動産価格が高いのはカリフォルニアだけで、ニューヨークやフロリダよりも販売価格が高騰していることがわかります。
ハワイの不動産市場は、長期的に販売価格が右肩上がりに伸びているため、キャピタルゲインや資産価値の向上を重視した投資に最適です。
一方で、インカムゲインを重視する場合は、ハワイにこだわることなく、他のエリアも検討することをおすすめします。
ハワイの不動産市場の特性を理解し、他の選択肢と比較しながら、最適な投資先を見つけることがポイントです。
利回りが低い
ハワイの不動産市場では、販売価格の急激な上昇に伴い、表面利回りは約4%程度にとどまっています。
実質利回りも国内の不動産投資と比較して低くなっています。
ハワイは東京の一等地と同様に、物件価格が高く、管理費や固定資産税などの維持費用も日本よりもはるかに高額です。
そのため、利回りを期待しての不動産投資はおすすめできません。
ただし、ハワイ在住で英語が得意な方にとっては、アメリカの賃貸市場では個人間の契約も頻繁に行われており、自身で賃貸物件の管理を行うことで賃貸管理会社に支払う約30%の手数料を削減し、利回りを改善することが可能です。
一方で、日本在住の方や英語でのコミュニケーションに自信のない方にとっては、時差による緊急対応の難しさや日米間のビジネスや文化の違いによるトラブルや誤解を避けるために、賃貸管理会社に委託することが望ましいでしょう。
フルローンでの購入は不可能
ハワイの不動産を購入する際、少数ながらも日本と同じようにローンを利用することができます。
日本とハワイの両方で不動産ローンを組むことができます。
特に、ハワイ最大手のファーストハワイアンバンクはおすすめです。
日本人のローン担当者が在籍し、全て日本語で手続きが可能です。
ただし、ローンの融資限度額は物件評価額の50%までという条件があります。
また、物件にフルキッチンが完備されていることもローンを組むための条件の一つとなっています。
国内の金融機関では、韓国資本のSBJ銀行がハワイの不動産に対する融資を提供しています。
SBJ銀行は東京港区に本店を置き、名古屋、大阪、福岡にも支店があります。
こちらもローンの融資限度額は同様に50%で、自宅やセカンドハウスであることが条件です。
いずれの金融機関でも融資限度額は最大で50%ですので、フルローンでの購入は不可能のため、ローンを利用できても多額の自己資金の準備が必要となりますので、注意してください。
不動産会社とのコミュニケーション
日本とハワイの間には19時間の時差があります。
時差が大きいため、不動産会社とのコミュニケーションが円滑に進まないことがあります。
また、アメリカ人のエージェントは日本語でのコミュニケーションができない場合も多いので、英語に自信のない方は必ず日本人が在籍する不動産会社をご利用ください。
これは物件を購入する時だけではなく、購入後の管理を委託する賃貸管理会社との付き合い方でも同じです。
税金と為替のリスク
ハワイは物価が高いので、他のアメリカの州と比べても税金も高いです。
固定資産税も日本とは比較にならほど高い上に、VATと呼ばれる付加価値税もかかります。
税金の種類や税率については、不動産を購入する前に必ず不動産会社に確認すべき重要事項です。
また、不動産を売却した場合の売却益に対して、譲渡所得税が課税されます。
ハワイの不動産を売却した場合、最初の納税地は不動産があるハワイになりますが、日本人の場合、最終的に日本で確定申告を申請して、日本の税法に従って、譲渡税を申告・納付する必要があります。
日本とアメリカは、租税条約を締結しているので、二重に課税されることはありませんが、ハワイでの納税額が少なければ日本で追加納税が発生します。
ハワイの不動産を売却する時は、取引がドル建てで実施されますが、日本で申告をする場合は、売却したその日のドル円のレートが適用になります。
購入時よりも円安が進行しているタイミングで売却すると、売却益が大きくなるので、それに伴い税金も高額になるので、注意が必要です。
さらに、ハワイの不動産を売却したら、HARPTA（ハワイ州不動産税法）とFIRPTA（外国人不動産投資税法）という源泉徴収税をハワイ州とアメリカ合衆国連邦税務署に納める義務があります。
源泉徴収税が売買価格の22.25%に設定されていますので、1,000,000ドルで売却した場合、222,500ドルも源泉徴収されてしまいます。
翌年に確定申告を行うことで、必要以上に徴収された分に関しては還付がありますが、申請後すぐに還付されるわけではなく、また具体的に還付までの日数が決まっているわけではないのですが、平均で6ヶ月〜12ヶ月後に還付されることがほとんどです。
不動産を売却してから、それなりの期間が経過してから還付されるので、売却資金をあてに次の投資を実行するならば、売却手続き完了後、22.25％の源泉徴収税を差し引いた金額しか手元にないことを頭に入れておく必要があります。
バケーションレンタルに関する規制
ハワイは世界有数の観光地であるため、住宅やコンドミニアムを1ヶ月程度の短期滞在者に貸し出すバケーションレンタルも有効です。
そのため、バケーションレンタル用に物件を購入して、民泊のような形で運用する人も増えています。
しかし、2022年4月にバケーションレンタル規制法案の41号が法案化されたことによって、リゾート地以外でのコンドミニアムの賃貸期間が最低30日間から90日に変更されてしまいました。
この背景には、バケーションレンタルの利用者による騒音や近隣住民とのトラブルが問題化し、規制が強化されることになりました。
短期間の貸し出しが不可能になったので、バケーションレンタルを活用した不動産投資をご検討されている方は、規制法案の対象外となるリゾート地を選ぶか、90日以上の貸し出しでも需要が見込める物件を選ぶ必要があります。
まとめ
本記事では、イリカイマリーナの投資利回りについて解説します。
イリカイマリーナは、ワイキキ西エリアのヨットハーバー前に位置する人気のコンドミニアムです。
販売価格はこのエリアの他の物件と比較して非常にリーズナブルで、アラモアナセンターへの徒歩アクセスの便利さもあり、バケーションレンタルの需要が高い物件です。
賃貸需要が安定して高いイリカイマリーナは、投資先として非常に魅力的です。ぜひ候補に入れてみてください。
ただし、ハワイへの不動産投資は、ローンの仕組み、不動産会社とのコミュニケーション、税金、為替、法律など、国内の投資とは異なる多くの注意点があります。
疑問点があれば、早めに専門家に相談し、適切に対応することをお勧めします。