【2025年最新版】ハワイの不動産投資は低利回りで失敗するのか？おすすめエリアや注意点を解説

ハワイは、日本人にとって常に人気の旅行先であると同時に、富裕層が住むイメージから海外不動産投資の対象としても注目されています。

特に、ハワイの物件に関心を持つ人は非常に多く、その魅力は根強いものがあります。

しかし、ハワイの不動産投資には「利回りが低い」という課題があります。

実際に、物件価格の高騰に伴い、ハワイの利回りは年々低下しています。

さらに、アメリカ全体のインフレによる物価上昇と、それに伴う人件費の増加も無視できません。

ハワイも例外ではなく、管理会社に支払う費用が増加しており、実質的な利回りはさらに圧迫されています。

では、利回りが低いにもかかわらず、なぜハワイの不動産は人気があるのでしょうか？

その理由の一つとして、ハワイの不動産は長期的に見て価格が下落しにくく、将来的な価格上昇が期待されている点が挙げられます。

実際、新型コロナウイルスの影響で2020年上半期には市場が一時的に低迷しましたが、アメリカ本土ほどの影響を受けなかったことは、ハワイの不動産市場の強さを証明する結果となりました。

本記事では、ハワイの不動産投資における利回りの実情について詳しく解説します。

さらに、コンドミニアム投資を検討する際の注意点についてもご紹介しますので、ハワイへの不動産投資に興味をお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてください。

ハワイ不動産の利回りの実態

ハワイの不動産市場では、一般的に低い利回りが見込まれます。

日本国内で都心部の築浅ワンルームマンションを投資用不動産として購入する場合、表面利回りは5〜6%になることが一般的ですが、ハワイの不動産市場では2〜4%という低い利回りの物件も珍しくありません。

この低い利回りの背景には、ハワイが世界的なリゾート地であることが理由とされています。

多くの投資マネーが流入し、不動産市場では激しい競争が繰り広げられています。

その結果、物件価格が高騰し、高額な物件価格に対して利回りが低下する傾向が続いています。

こうした状況の中で、ハワイの不動産投資において高い利回りを期待することは難しいとされています。

そのため、不動産投資家は利回りだけでなく、将来的な資産価値の成長（キャピタルゲイン）やリスク分散といった視点も考慮することが大切です。

トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキの利回り

トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキ（以下、トランプ）は、第45代・第47代アメリカ合衆国大統領であるドナルド・トランプ氏が所有する五つ星ホテルです。

日本ではまだ馴染みが薄いかもしれませんが、トランプは「ホテルコンドミニアム」と呼ばれる形態の不動産です。

建物内にはフロント設備が整っており、購入した所有者は自身の部屋を一泊単位でホテルとして運用することが可能です。

一般的な不動産投資とは異なり、トランプの所有者は毎月固定の賃料を得るのではなく、収益が部屋の稼働率に依存するため、月ごとの収益は変動します。

ただし、ゴールデンウィークやお盆、年末年始などのハイシーズンには、稼働率が高まり、高収益が期待できます。

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トランプの中で最も収益性が高いのは、オーシャンビューの約50㎡のStudio（ワンルーム）タイプの部屋で、販売価格は1,050,000ドルです。

この部屋の年間レンタル収入は42,147.25ドルで、表面利回りは4.01%に達します。

しかし、トランプは通常ホテルとして運用されるため、フロントや清掃スタッフの人件費などが管理費として発生します。

年間の維持経費は20,872ドル（管理費949ドル/月、固定資産税677ドル/月、電気代80ドル/月、火災保険料33.33ドル/月）にのぼり、諸経費を控除した後の実際の収入は21,275.25ドルまで減少します。

この金額を販売価格で割り戻すと、実質利回りは2.02%となります。

ハワイの不動産市場では、固定資産税などの維持費用が日本と比べて非常に高いため、国内の不動産投資と比べて表面利回りと実質利回りの乖離が大きくなる傾向があります。

低利回りでもハワイが日本人投資家から選ばれる理由

ハワイへの不動産投資は、国内と比較して利回りが低く感じられるかもしれません。

しかし、日本国内でも麻布・青山・赤坂・六本木などの「3A＋R」エリアでは、3〜4%の表面利回りが一般的であり、高額な投資としては受け入れられます。

ただし、ハワイの不動産の場合、日本以上に管理費や固定資産税などの維持費が高額であるため、実質利回りは2%程度にまで低下します。

それでは、なぜハワイの不動産が日本人に人気を集めるのでしょうか。

過去、カナダ人が最も多くの購入者を占めていましたが、2014年に日本人がトップに立ち、その後も急速に増加しました。

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外国人によるハワイ不動産投資は、コロナ禍により一時的に減少しましたが、制限の緩和とともに再び増加しています。

日本人がハワイの不動産市場に魅力を感じる最大の理由は、ハワイの不動産市場の安定性です。

コロナ禍からの回復だけでなく、ハワイの不動産市場はリーマンショックなどの際にも迅速に回復し、安定した成長を続けています。

さらに、ハワイの不動産市場はアメリカ本土からの需要も高く、地理的な要因もあって西海岸の人々から人気があります。

実際、外国人投資家が減少した2021年には、販売された物件の約20%がアメリカ本土からの購入者でした。

ハワイの不動産市場は、一部の購入者が市場から離れても、新たなプレイヤーが参入して市場を安定させる強みがあります。

リーマンショックの際も、数ヶ月で景気後退から回復し、不動産価格は右肩上がりに推移しました。

つまり、ハワイの物件を保有することは、安定したドル建ての資産を持つことと同等の意味を持ちます。

ハワイへの不動産投資は低利回りで失敗すると言われることが多いですが、むしろハワイの不動産市場の規模の大きさや安定性、そしてドル建ての資産を保有できる点において、日本人にとって低利回りというデメリット以上に、ハワイへの投資を推し進めるメリットが大きいと言えます。

ハワイ不動産投資のエリア別分析と評価

2008年以降、ハワイの不動産市場は、日本人を含む幅広い国籍の外国人投資家から注目を集めています。

特に、ホノルル市内の高級コンドミニアム、オアフ島のカハラ地区、マウイ島、ハワイ島、そしてカウアイ島のリゾート地域において、高級一戸建ての購入が目立ちます。

国別に見ると、日本人はオアフ島を、カナダ人はマウイ島を好む傾向があります。

そのため、今回は日本人に人気の高いオアフ島にフォーカスし、不動産投資に最適なエリアをご紹介いたします。

ワイキキ（Waikiki）

ワイキキは、オアフ島ホノルルにおける最大のリゾートエリアであり、その中心に位置するカラカウア通りやクヒオ通りには、多くのリゾートホテル、コンドミニアム、ショッピングセンター、飲食店が立ち並んでいます。

世界中から年間を通じて観光客が訪れる中でも、日本からの旅行者が大きな割合を占めています。

このワイキキエリアでは、日本人投資家によって約800億円もの不動産投資が行われており、その規模は東京都港区（約20k㎡）の半分にも満たない、わずか約9k㎡のエリアにおいて巨額な投資が集中しています。

不動産価格の安定性や、新規不動産建設用地の希少性から、ワイキキの価値は今後も一層高まることが期待されています。

ワイキキを代表する高級コンドミニアムには、トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキ（2009年竣工）や、ザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキ（2016年竣工）があります。

ココアコ（Kaka’ako）

カカアコは、日本人観光客に人気のアラモアナショッピングセンターに隣接する非常に便利なエリアです。

アラモアナショッピングセンターまで車で約5分、ワイキキまで約10分という好立地に位置しています。

このエリアは、ハワイで最も土地開発が進んでいるエリアの一つでもあります。

アメリカの大手デベロッパーであるザ・ハワード・ヒューズ・コーポレーションが手掛けるプロジェクト「ワードビレッジ」では、約60エーカー（約7.3万坪）に及ぶ大規模開発が進められています。

このプロジェクトは2012年頃にスタートし、20年以上をかけて15棟の高級コンドミニアム、大型商業施設、オフィスなどが建設される予定です。

すでに「ワイエア（Waiea）」「アナハ（Anaha）」「アエオ（A‘eo）」「ケ・キロハナ（Ke Kilohana）」「アアリイ（‘A‘ali‘i）」「コウラ（Koula）」といったコンドミニアムが完成しています。

ワードビレッジは街全体を改善する大規模プロジェクトであり、さらなる利便性向上が期待されるとともに、より住みやすいエリアへと進化していくでしょう。

このため、カカアコの不動産価格の上昇も期待されています。

ゴールドコースト（Gold Coast）

ゴールドコーストは、ワイキキとダイアモンドヘッドの間に広がる海岸沿いのエリアです。

ゴールドコーストという名称は、日本ではあまり知られていませんが、実際に正式な地名として存在するわけではなく、ホノルル動物園を過ぎた先のカイマナビーチホテル周辺のエリアを指す愛称です。

このエリアには、1950年代から1960年代にかけて建てられたコンドミニアムが立ち並んでいます。

スーパーやレストランが少なく、やや不便なエリアではありますが、ビーチまでの距離が近く、海を望む部屋からは素晴らしい眺望を楽しむことができます。

現在はセットバック法の制定により、海から一定の距離を保持して建物を建てる必要があるため、ゴールドコーストにあるような条件の新築物件は今後建設されることはありません。

そのため、このエリアの物件は築年数が経過していても希少価値が高く、人気があります。

また、ゴールドコーストの不動産には、日本にはない「Co-op（コープ）」と呼ばれる所有形態が採用されています。

この方式では、管理組合が発行するコンドミニアムの株式を購入することで居住権を得る仕組みです。

管理組合は居住者を守るための規則を設けており、規則が厳しいコンドミニアムでは、管理組合との面接（英語）や身辺調査、さらに一定期間賃貸に出せないといった条件が課されることがあります。

このような背景から、ゴールドコーストで完全所有権の物件が市場に出ると、日本人のみならず現地の人々の間でも争奪戦となります。

ハワイ不動産投資の注意点

ハワイの不動産投資は比較的リスクが少ないとされていますが、不動産価格、利回り、ローンの仕組み、不動産会社とのコミュニケーション、税金、為替など、国内の不動産投資と比べると注意すべきリスクは多岐にわたります。

不動産価格の高騰化

ハワイの不動産市場は、アメリカの他の州と比べて販売価格が高く、過去5年間で安定して上昇しています。

2020年1月時点で中央値が50万ドル台だったのが、現在では70万ドルを超える水準に達しました。

2024年4月には、住宅価格が前年同月比14.1%上昇し、中央値は784,700ドルとなっています。

販売戸数も前年比11.3%増の1139軒となり、前年同月の1023軒を上回りました。

売却までの平均期間は74日です。

また、全米の不動産市場を見ても、ハワイの販売価格はカリフォルニアに次いで高く、ニューヨークやフロリダを上回っています。

長期的に価格が右肩上がりで推移しているため、キャピタルゲインや資産価値の向上を重視する投資に向いています。

一方、賃貸収益（インカムゲイン）を重視する場合は、ハワイにこだわらず、他のエリアも検討することをおすすめします。

ハワイの不動産市場の動向を踏まえ、他の選択肢と比較しながら投資先を検討することが大切です。

利回りが低い

ハワイの不動産市場では、販売価格の急激な上昇により、表面利回りは約4%程度にとどまっています。

また、実際の利回りも、日本の不動産投資と比べて低くなっています。

ハワイの不動産は、東京の一等地と同様に物件価格が高く、管理費や固定資産税などの維持費用も日本より高いです。

そのため、利回りを重視した不動産投資には適していないと言えます。

ただし、ハワイ在住で英語が得意な方にとっては、アメリカの賃貸市場では個人間契約も頻繁に行われており、自身で賃貸物件の管理を行うことで、賃貸管理会社に支払う約30%の手数料を削減し、利回りを改善することが可能です。

一方で、日本在住で英語に自信がない方には、時差や文化・ビジネスの違いによるトラブルを避けるため、賃貸管理会社に委託する方が安心です。

多額の自己資金が必要

ハワイの不動産購入時には、少数ながら日本と同様にローンを利用することができます。

日本とハワイ両方で不動産ローンを組むことが可能です。

特に、ハワイ最大手のファーストハワイアンバンクはおすすめです。

日本人のローン担当者が在籍しており、全て日本語で手続きができます。

ただし、融資限度額は物件評価額の50%までという条件があります。

また、ローンを組むためには、物件にフルキッチンが完備されていることも条件です。

さらに、国内の金融機関では、韓国資本のSBJ銀行がハワイの不動産融資を提供しています。

SBJ銀行は東京港区に本店を構え、名古屋、大阪、福岡にも支店があります。

こちらも融資限度額は50%で、自宅またはセカンドハウスとしての利用が条件となります。

いずれの金融機関でも融資限度額は最大50%なので、フルローンでの購入は難しく、ローンを利用する場合でも多額の自己資金を準備する必要があります。

不動産会社とのコミュニケーションの問題

日本とハワイの間には19時間の時差があり、この時差が大きいため、不動産会社とのやり取りに支障をきたすことがあります。

特に、ハワイの不動産エージェントは日本語を話せない場合が多く、英語に自信がない方にとっては、コミュニケーションが難しくなる可能性があります。

そのため、英語に不安がある方は、日本人スタッフが在籍する不動産会社を利用することを強くおすすめします。

また、物件購入後の管理業務を委託する場合も、時差の影響や文化・ビジネス慣習の違いによるトラブルを避けるために、同様の注意が必要です。

不動産投資を円滑に進めるためには、こうした点を事前に確認し、適切なサポートを受けることが大切です。

税金と為替のリスク

ハワイは物価が高いため、他のアメリカの州と比べて税金も高いです。

固定資産税は日本とは比較にならないほど高い上に、VAT（付加価値税）も課税されます。

税金の種類や税率については、不動産購入前に不動産会社に必ず確認すべき重要な事項です。

また、不動産を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。

ハワイの不動産を売却する場合、最初の納税地はハワイとなりますが、日本人は最終的に日本で確定申告を行い、日本の税法に従って譲渡税を申告・納付する必要があります。

日本とアメリカは租税条約を結んでいるため、二重課税は避けられますが、ハワイでの納税額が少なければ、日本で追加納税が発生する場合があります。

ハワイの不動産売却はドル建てで行われますが、売却日のドル円レートが適用されるため、円安が進行しているタイミングで売却すると売却益が増加し、それに伴い税金も高額になりますので注意が必要です。

さらに、ハワイの不動産を売却した場合、HARPTA（ハワイ州不動産税法）およびFIRPTA（外国人不動産投資税法）という源泉徴収税をハワイ州とアメリカ合衆国連邦税務署に納める義務があります。

源泉徴収税は売買価格の22.25%に設定されており、例えば1,000,000ドルで売却した場合、222,500ドルが源泉徴収されます。

翌年に確定申告を行うことで過剰に徴収された分は還付されますが、還付はすぐには行われず、通常は6ヶ月から12ヶ月後に返金されます。

そのため、売却資金を次の投資に回す場合、売却後に源泉徴収税22.25%を差し引いた金額しか手元に残らないことを考慮する必要があります。

バケーションレンタルに関する規制

ハワイは世界有数の観光地であり、住宅やコンドミニアムを1ヶ月程度の短期滞在者に貸し出す「バケーションレンタル」が人気です。

そのため、バケーションレンタル用に物件を購入して、民泊のように運用する投資家も増えています。

しかし、2022年4月にバケーションレンタル規制法案41号が成立したことにより、リゾート地以外でのコンドミニアムの賃貸期間が、最低30日から90日へと変更されました。

この規制強化の背景には、バケーションレンタル利用者による騒音や近隣住民とのトラブルが問題視され、地域社会への影響が懸念されたためです。

短期間の貸し出しが不可能になったため、バケーションレンタルを活用した不動産投資を検討されている方は、規制法案の対象外となるリゾート地を選ぶか、90日以上の貸し出しでも需要が見込める物件を選ぶ必要があります。

投資計画を立てる際には、地域の規制や市場の動向をよく調査し、リスクを抑えた運用を心がけることが求められます。

【まとめ】ハワイ不動産投資はキャピタルゲイン重視の投資

本記事では、ハワイへの不動産投資における利回りを中心に、おすすめのエリアや注意点について解説しました。

ハワイへの不動産投資は、低利回りになることが多いですが、長期的に価格が上昇しているため、キャピタルゲインや資産価値を重視した投資に適しています。

ただし、ローンの仕組みや不動産会社とのコミュニケーション、税金や為替、法律など、国内の不動産投資と比較して複雑で、注意すべき点が多岐に渡ります。

最後に、本記事がハワイへの不動産投資を検討する際の参考になれば幸いです。