ザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキビーチ（以下、リッツ）は、全室オーシャンビューのラグジュアリーホテルです。
五つ星のサービスを提供し、レストランやスパ、インフィニティプール、フィットネス施設など、上質な設備が充実しています。ワイキキの中心に位置し、ショッピングや観光にも便利なロケーションです。
リッツは「ホテルコンドミニアム」と呼ばれる不動産形態で、日本ではまだ馴染みが薄いですが、海外では人気の投資手法の一つです。
購入者は客室を所有し、一泊単位でホテル運用が可能です。
これにより、自身のバケーション利用と資産運用を両立できる点が魅力です。
本記事では、ザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキビーチの投資利回りについて詳しく解説します。
また、ホテルコンドミニアムのメリットやデメリット、購入時の注意点についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
ザ・リッツ・カールトン・ワイキキビーチの詳細
リッツは、ワイキキビーチまで徒歩5分の好立地にあり、高級ブランドショップが立ち並ぶラグジュアリーロウ（Luxury Row）に隣接しています。
ビーチやショッピング、レストランなどがすぐ近くに揃い、利便性の高い環境です。
観光客が多いピーク時には予約が取りにくくなることもありますが、それはコンドミニアム投資において安定した需要が見込めることを意味します。
また、法人での購入も可能で、取引先を招待する際にも適しています。
日本国内の別荘とは異なり、リッツのコンドミニアムはホテルのように利用できるため、客室の清掃やルームサービスも提供され、オーナーがゲストを迎えやすい環境が整っています。
物件概要
| ザ・リッツ・カールトン・ワイキキビーチの物件概要 | |
| 正式名称 | ザ・リッツ・カールトン・ワイキキビーチ （The Ritz-Carlton Waikiki Beach） |
| 住所 | 383 Kalaimoku St, Waikiki, Honolulu, HI >>グーグルマップ |
| 開業 | 2016年 |
| 階層 | 38階 |
| 客室数 | 554室 （Ewa Tower / エバ・タワー308戸） （Diamond Head Tower / ダイヤモンドヘッド・タワー246戸） |
| 権利形態 | 完全所有権（Fee simple） |
| 価格帯 | 5000万円（スタジオタイプ）〜25億円（ペントハウス） |
| その他 | プール・ジム（24時間利用可能）・スパ・会議室・シアタールーム・レストラン等を完備 |
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リッツは、エバ・タワーとダイヤモンドヘッド・タワーの2棟にわたり、合計554室の客室を備えています。
スタジオからペントハウスまで多彩な部屋タイプが揃っており、投資目的や資産形成プラン、予算に応じて最適な選択が可能です。
興味深い点として、90%以上のオーナーが現金で購入していることが挙げられます。
ホテルレンタルプログラムを活用して貸し出す場合、オーナーが滞在中もホテルの清掃サービスを利用する必要がありますが、別荘として利用する場合は外部の清掃会社を手配することも可能です。
ただし、リッツのハウスルールに従い、適切な保険カバレッジを持つ清掃会社を選定する必要があります。
ザ・リッツ・カールトン・ワイキキビーチの利回り
リッツへの投資は、一般的な不動産投資とは異なり、1ヶ月間の固定賃料がないため、部屋の稼働率に応じて収益が変動します。
特にゴールデンウィークやお盆、年末年始などのハイシーズンには稼働率が高まり、期待通りの高収益が見込めます。
| ザ・リッツ・カールトン・ワイキキビーチの利回り | |
| レンタル収入 | 45,237.25ドル |
| 管理費 | ▲16,824ドル |
| 固定資産税 | ▲10,776ドル |
| 電気代 | ▲960ドル |
| 火災保険料 | ▲400ドル |
| 手取り合計額 | 16,277.25ドル |
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リッツの中で最も収益性が高いのは、約60㎡のStudio（ワンルーム）タイプで、販売価格は899,000ドルです。
同タイプの部屋の年間レンタル収入は45,237.25ドルで、表面利回りは5.03%となります。
ただし、ホテル運営に伴う人件費や清掃費用などの管理費がかかります。
年間の維持経費は28,960ドルに達するため、諸経費を差し引いた実質収益は16,277.25ドルとなり、実質利回りは1.81%に減少します。
ハワイの不動産は固定資産税が高額であるため、国内の不動産投資と比較すると、表面利回りと実質利回りの差が大きくなる傾向があります。
しかし、魅力的なハワイの不動産市場への投資は、長期的な視点で見れば大きな利益を見込むことができる可能性があります。
ハワイ不動産投資の注意点
ハワイの不動産投資は比較的リスクが少ないとされていますが、不動産価格、利回り、ローンの仕組み、不動産会社とのコミュニケーション、税金、為替など、国内の不動産投資と比べると注意すべきリスクは多岐にわたります。
＼不動産価格の高騰化／
- ハワイの不動産市場は、全米でも販売価格が高いことで知られています。過去5年間、不動産価格は安定して上昇を続けています。
＼利回りが低い／
- ハワイの不動産市場では、販売価格の急激な上昇により、表面利回りは約4%程度にとどまっています。実質利回りも、国内の不動産投資と比べると低めとなっています。
＼多額の自己資金が必要／
- 金融機関の融資限度額は最大でも50%のため、フルローンでの購入は不可能です。そのため、ローンを利用できた場合でも、多額の自己資金を準備する必要があります。
＼不動産会社とのコミュニケーションの問題／
- 時差の問題だけではなく、アメリカ人のエージェントは日本語でのコミュニケーションができない場合も多いです。
＼税金と為替のリスク／
- 不動産購入時には固定資産税に加え、VAT（付加価値税）がかかります。また、売却時には譲渡所得税が発生し、日本人の場合は最終的に日本で申告・納税する必要があります。日本での申告には売却日のドル円レートが適用されます。
＼バケーションレンタルに関する規制／
- 2022年4月にバケーションレンタル規制法案41号が法案化され、リゾート地以外のコンドミニアムの賃貸期間が最低30日から90日に変更されました。
不動産価格の高騰化
ハワイの不動産市場は、アメリカの他の州と比べて販売価格が高く、過去5年間で安定して上昇しています。
2020年1月時点で中央値が50万ドル台だったのが、現在では70万ドルを超える水準に達しました。
2024年4月には、住宅価格が前年同月比14.1%上昇し、中央値は784,700ドルとなっています。
販売戸数も前年比11.3%増の1139軒となり、前年同月の1023軒を上回りました。
売却までの平均期間は74日です。
また、全米の不動産市場を見ても、ハワイの販売価格はカリフォルニアに次いで高く、ニューヨークやフロリダを上回っています。
長期的に価格が右肩上がりで推移しているため、キャピタルゲインや資産価値の向上を重視する投資に向いています。
一方、賃貸収益（インカムゲイン）を重視する場合は、ハワイにこだわらず、他のエリアも検討することをおすすめします。
ハワイの不動産市場の動向を踏まえ、他の選択肢と比較しながら投資先を検討することが大切です。
利回りが低い
ハワイの不動産市場では、販売価格の急激な上昇により、表面利回りは約4%程度にとどまっています。
また、実際の利回りも、日本の不動産投資と比べて低くなっています。
ハワイの不動産は、東京の一等地と同様に物件価格が高く、管理費や固定資産税などの維持費用も日本より高いです。
そのため、利回りを重視した不動産投資には適していないと言えます。
ただし、ハワイ在住で英語が得意な方にとっては、アメリカの賃貸市場では個人間契約も頻繁に行われており、自身で賃貸物件の管理を行うことで、賃貸管理会社に支払う約30%の手数料を削減し、利回りを改善することが可能です。
一方で、日本在住で英語に自信がない方には、時差や文化・ビジネスの違いによるトラブルを避けるため、賃貸管理会社に委託する方が安心です。
多額の自己資金が必要
ハワイの不動産購入時には、少数ながら日本と同様にローンを利用することができます。
日本とハワイ両方で不動産ローンを組むことが可能です。
特に、ハワイ最大手のファーストハワイアンバンクはおすすめです。
日本人のローン担当者が在籍しており、全て日本語で手続きができます。
ただし、融資限度額は物件評価額の50%までという条件があります。
また、ローンを組むためには、物件にフルキッチンが完備されていることも条件です。
さらに、国内の金融機関では、韓国資本のSBJ銀行がハワイの不動産融資を提供しています。
SBJ銀行は東京港区に本店を構え、名古屋、大阪、福岡にも支店があります。
こちらも融資限度額は50%で、自宅またはセカンドハウスとしての利用が条件となります。
いずれの金融機関でも融資限度額は最大50%なので、フルローンでの購入は難しく、ローンを利用する場合でも多額の自己資金を準備する必要があります。
不動産会社とのコミュニケーションの問題
日本とハワイの間には19時間の時差があり、この時差が大きいため、不動産会社とのやり取りに支障をきたすことがあります。
特に、ハワイの不動産エージェントは日本語を話せない場合が多く、英語に自信がない方にとっては、コミュニケーションが難しくなる可能性があります。
そのため、英語に不安がある方は、日本人スタッフが在籍する不動産会社を利用することを強くおすすめします。
また、物件購入後の管理業務を委託する場合も、時差の影響や文化・ビジネス慣習の違いによるトラブルを避けるために、同様の注意が必要です。
不動産投資を円滑に進めるためには、こうした点を事前に確認し、適切なサポートを受けることが大切です。
税金と為替のリスク
ハワイは物価が高いため、他のアメリカの州と比べて税金も高いです。
固定資産税は日本とは比較にならないほど高い上に、VAT（付加価値税）も課税されます。
税金の種類や税率については、不動産購入前に不動産会社に必ず確認すべき重要な事項です。
また、不動産を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
ハワイの不動産を売却する場合、最初の納税地はハワイとなりますが、日本人は最終的に日本で確定申告を行い、日本の税法に従って譲渡税を申告・納付する必要があります。
日本とアメリカは租税条約を結んでいるため、二重課税は避けられますが、ハワイでの納税額が少なければ、日本で追加納税が発生する場合があります。
ハワイの不動産売却はドル建てで行われますが、売却日のドル円レートが適用されるため、円安が進行しているタイミングで売却すると売却益が増加し、それに伴い税金も高額になりますので注意が必要です。
さらに、ハワイの不動産を売却した場合、HARPTA（ハワイ州不動産税法）およびFIRPTA（外国人不動産投資税法）という源泉徴収税をハワイ州とアメリカ合衆国連邦税務署に納める義務があります。
源泉徴収税は売買価格の22.25%に設定されており、例えば1,000,000ドルで売却した場合、222,500ドルが源泉徴収されます。
翌年に確定申告を行うことで過剰に徴収された分は還付されますが、還付はすぐには行われず、通常は6ヶ月から12ヶ月後に返金されます。
そのため、売却資金を次の投資に回す場合、売却後に源泉徴収税22.25%を差し引いた金額しか手元に残らないことを考慮する必要があります。
バケーションレンタルに関する規制
ハワイは世界有数の観光地であり、住宅やコンドミニアムを1ヶ月程度の短期滞在者に貸し出す「バケーションレンタル」が人気です。
そのため、バケーションレンタル用に物件を購入して、民泊のように運用する投資家も増えています。
しかし、2022年4月にバケーションレンタル規制法案41号が成立したことにより、リゾート地以外でのコンドミニアムの賃貸期間が、最低30日から90日へと変更されました。
この規制強化の背景には、バケーションレンタル利用者による騒音や近隣住民とのトラブルが問題視され、地域社会への影響が懸念されたためです。
短期間の貸し出しが不可能になったため、バケーションレンタルを活用した不動産投資を検討されている方は、規制法案の対象外となるリゾート地を選ぶか、90日以上の貸し出しでも需要が見込める物件を選ぶ必要があります。
投資計画を立てる際には、地域の規制や市場の動向をよく調査し、リスクを抑えた運用を心がけることが求められます。
【まとめ】リッツは安定した投資先としておすすめ
本記事では、ザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキビーチの収益性と利回りについて解説しました。
また、五つ星ホテルのオーナーになれるコンドミニアム投資の注意点もご紹介しました。
リッツは、ワイキキを代表するトランプと並ぶ五つ星ホテルであり、旅行者に大変人気のあるホテルです。
そのため、一室のオーナーになることは、安定した投資先と言えるでしょう。
ただし、リッツの販売価格や維持経費が高いため、利回りが低くなる傾向があります。
ハワイへの投資には、ローンの仕組みや不動産会社とのコミュニケーション、税金や為替、法律など、国内の不動産投資とは異なる複雑な要素が絡んできます。
そのため、わからない点があれば迅速に専門家に相談し、しっかりと対応を検討することをお勧めします。