令和2年（2020年）の税制改正により、富裕層の有力な税金対策であった海外不動産投資に規制が入りました。
しかし、アメリカの不動産への投資は依然として人気を保っています。
では、法改正後もアメリカの不動産を購入している人々は、どのようにしてタックスメリットを享受しているのでしょうか？
本記事では、アメリカ不動産投資における最新の節税対策を徹底解説します。
さらに、アメリカの不動産投資に関連する米国税制についても詳しくご紹介します。
アメリカへの不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
令和2年度の税制改正とは？
令和2年度の税制改正により、「国外中古物件の不動産所得に係る損益通算等の特例」が新たに規定されました。
これまでは、海外不動産への投資による節税が、日本の税制で認められている減価償却費を計上できる点に大きなメリットがありました。
減価償却費とは、不動産などの資産が経年劣化による価値の目減り分を、税務上の経費として計上できる費用のことです。
実際の支出を伴わずに節税が可能になるため、非常に有効な手段でした。
特に「築22年以上の木造物件」は、日本の税制で4年間で減価償却することができ、この制度を利用することでアメリカの不動産においてさらに大きな減価償却費を計上できました。
アメリカの不動産がよりタックスメリットを享受できる理由は、建物の価値割合が日本と異なるためです。
不動産は土地と建物で構成され、減価償却が可能なのは建物だけです。
アメリカでは、土地建物の評価割合が土地2割、建物8割とされており、これに対し日本では土地8割、建物2割と正反対です。
アメリカの不動産では減価償却費の対象となる建物の割合が高いため、節税効果が大きかったのです。
また、アメリカでは中古物件が不動産市場の主流であり、築年数による資産価値の下落が少なく、売却時の値下がりリスクも低いことから、非常にメリットの大きい投資先として富裕層に人気がありました。
しかし、令和2年度の税制改正により、減価償却費を計上することでの節税が規制されることになりました。
税制改正後も法人は損益通算が可能
令和2年の税制改正により、アメリカへの不動産投資で損益通算が難しくなったと言われていますが、実際にはこの規制は個人が不動産を保有している場合に適用されます。
一方、法人で不動産を保有する場合は、税制改正後も損益通算が可能で、引き続きタックスメリットを享受することができます。
法人でアメリカ不動産投資を行うことで、税制改正後も有利な税務対策が可能です。
アメリカ不動産投資の投資効果
税制改正後、個人でアメリカの不動産を保有する際のタックスメリットは薄れましたが、これはアメリカ不動産投資を止める理由にはなりません。
アメリカを含む海外不動産投資は、トータル収支で投資効果を考えるべきです。
確かに以前は、4年間で多額の減価償却費を計上し、大幅な節税が可能でした。
しかし、不動産投資では長期的な収益性がタックスメリットよりも重要です。
節税できても空室が続き、家賃収入が得られなければ、資産価値が下がり、想定していた金額で売却できなければ失敗です。
その点、アメリカの不動産は、中古物件でもしっかりとメンテナンスされていれば、購入時よりも値上がりし、大きな売却益（キャピタルゲイン）を得ることが期待できます。
不動産保有中は家賃収入（インカムゲイン）も見込めます。
税制改正前は、アメリカの不動産を6年程度で売却すれば、トータル収支で十分な効果を得られました。
税制改正後は効果が出るまでの期間が少し長くなりましたが、それでも多くの場合、10年以内に十分な投資効果を得ることが可能と考えられています。
税制改正後も十分に節税も可能
税制改正後も、実はアメリカ不動産投資で十分に節税が可能です。
税制改正後、減価償却費は新築物件（住宅用）と同様の耐用年数「22年」を使用して計算されます。
税制改正前に比べて計上できる累計の減価償却費の金額は少ないですが、その分建物の簿価が多く残ります。
不動産の売却時には、譲渡所得の計算で建物や土地の簿価価額を取得費として必要経費に算入できます。
税制改正前は、簡便法の適用により建物の簿価は減価償却費で費用計上していたため、取得費に計上できるのは土地の簿価のみでした。
しかし、税制改正後は、10年経過していても建物の簿価は半分程度残っており、土地の価額とともに経費に計上できます。
これにより、譲渡所得の金額が大きく減少し、税金も大幅に減少します。
税制改正によって一部のタックスメリットが失われても、売却時の税金が減少することを考慮すれば、投資の効果は10年程度で追いつくことが可能です。
まとめ
本記事では、アメリカへの不動産投資における最新の節税対策を詳しく解説しました。
令和2年度の税制改正により、「国外中古物件の不動産所得に係る損益通算等の特例」が新たに規定され、アメリカ不動産投資の節税方法が大きく変わりました。
これまでは、アメリカでの投資物件で得られる賃貸収入から管理費や減価償却費を引いて赤字になった場合、その赤字を給与所得や他の所得と相殺し、損益通算を行うことが可能でしたが、この税制改正により禁止されました。
しかし、法人はこの税制改正の適用外であり、引き続きタックスメリットを享受できます。
個人投資家にとっても、アメリカ不動産のタックスメリットは薄れましたが、アメリカの不動産は中古物件でもしっかりとメンテナンスされていれば、購入時よりも価値が上昇し、大きなキャピタルゲインを期待できます。
また、不動産保有中はインカムゲインも見込めるため、収益性の高い投資となります。
さらに、税制改正後でも売却時の税金が減少するため、不動産を10年程度保有すれば、十分なメリットがあります。
短期的なタックスメリットは失われましたが、長期的な視点で見ると依然として効果的な投資手段です。